項目類型：旅游地產、養老養生

項目位置：內蒙古·包頭

項目規模：1500畝
 

一、項目剖析

(一)區位

項目地位于包頭市九原區阿嘎如泰蘇木，地處城市西北門戶，是連接華北、西北癿重要節點之一，同時距離呼呾浩特呾鄂爾夗斯也都在2小時范圍內。

區位分析圖

(二)交通

項目交通便利，周邊有便捷的京包、包蘭等鐵路交通，京藏高速、110國道等公路交通，包頭二里半機場、鄂爾多斯機場、臨河機場等航空交通。距離包頭市城區僅20公里。

從大的交通環境來看，本項目地南側緊鄰北京至拉薩的G6高速公路，地處進入西部和入藏的交通大動脈上，且從北京出發自駕車正好一天(8小時)可到達本項目地。因此本項目地可考慮作為進疆入藏自駕游的中轉站。

交通分析圖

(三)周邊景區景點分析

本項目地周邊二百公里內有十處大型景點，將來可不本項目進行資源共享，優勢互補。

本項目地周邊一百公里內有3處大型景區未來可進行聯動發展：全國八大淡水湖之一的烏梁素海;緊鄰黃河，以濕地、候鳥為特色的昭君島;梅力更召是我國現存唯一的用蒙語念經的藏漢式相結合的古寺廟。而梅力更風景區內是以高山、瀑布為主要特色的自然奇觀。

(四)現狀與資源分析

場地現狀用地中大部分為林地和牧場，牧民宅基地主要建在現狀公路以北的坡地和山坳處，場地東北角是“蝴蝶山莊”未建設完成的別墅區，狀況較好，將來可改造利用。另外現狀商業有幾處農家樂，經營較好，可作為繼續保留業態。

現狀分析

場地內有一條約14米寬公路，道路現狀良好，稍作改造可后期利用。其他均是不能直接利用的土路和碎石路，場地南側京藏高速下穿有3處可利用入口。

現狀道路交通分析
 

(五)建設背景分析

a) 政策背景：

國家層面：經濟轉型期，由依靠重工業、煤礦業、污染換產值到加快發展現代服務業，加強生態環境保護，開展以轉變經濟發展方式和生活方式、節約資源和保護環境、建設低碳和綠色經濟體系為模式的新型產業。加快農業建設、大力發展國家農業公園，促進旅游和農業文化有機融合，著力擴大旅游消費，著力提升服務質量;大力發展、完善養老事業建設。

內蒙古層面：“8337”發展思路提出把內蒙古建成保障首都、服務華北、面向全國的體現草原文化、獨具北疆特色的旅游觀光、休閑度假基地。呼包鄂城市集群將逐漸形成。

b) 相關規劃

《包頭市城市總體規劃》：包頭市是我國重要的工業基地，京津呼包銀經濟帶重要的中心城市，內蒙古自治區的經濟中心。城市布局進一步優化。規劃強化了“一市兩城、多組團、多中心”的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局特色。

《包頭市旅游總體規劃》：中心組團式發展結構，以城市為中心，以旅游線為軸，帶動周圍一些小城鎮，進而帶動農村牧區，建成并實施旅游網絡式開發格局。使旅游業成為國民經濟第三產業中的支柱產業。

《包頭市養老產業十二五規劃》：建立健全以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系。

《包頭市九原區總體規劃》阿嘎如泰蘇木和哈業胡同鎮等沿山地區，著力發展綠色養殖、食品加工城郊休閑，促進一二三產業融合互動。

《阿嘎如泰蘇木總體規劃》確立了蘇木旅游產業在包頭市的龍頭地位。

(六)SWOT綜合分析

三、定位體系

(一)總體定位

集休閑、生態、度假、養老為一體的綜合性旅游風情小鎮，打造一個新型的，集智慧農業、智慧旅游、智慧養老于一體的示范城鎮。
 

(二)目標定位

國家層面 —— 國家農業公園、 4A景區

自治區層面 ——養老示范基地、精品旅游目的地示范區

包頭層面 ——新型城鎮化試點鎮
 

(三)形象定位

青山綠岸白云邊

銀星綴灑“杭蓋”地
 

(四)宣傳口號

青山腳下的休閑勝地

柏樹溝旁的銀色家園
 

(五)市場定位

一級市場：以包頭及周邊區域的276.6萬人口作為一級目標群體，滿足農業觀光，旅游休閑和養老養生的全部需求。

二級市場：以“呼包鄂”城市集群的765萬人口作為二級目標客群，滿足農業觀光，旅游休閑和部分養老養生的生活需求。

三級市場：以內蒙古周邊特別是“京津冀”城市集群的10771萬人口作為三級目標客群，主要以旅游休閑，戶外運動作為這部分人群的目的地。

四、規劃設計

(一)規劃總平面

總平面規劃圖

(二)功能分區空間布局

功能分區布局圖

(三)總體鳥瞰圖

整體鳥瞰圖

(四)道路交通規劃

道路交通規劃圖

(五)游線系統規劃

自行車騎行路線

國際露營體驗游線規劃圖

時尚度假體驗游線規劃圖

農業休閑體驗游線規劃圖

溫泉滑雪體驗游線規劃圖

五、重點項目設計一覽

產品布局圖

(一)養老養生生活區

結合已經建成的牧民新村等居住類社區，選取大青山腳下一片舒緩的地勢并依托本區域其它兩大板塊(農業休閑和旅游度假)的功能，打造一處全齡化的養老養生生活區。生活區分為山地別墅養老區、情景洋房養老區、親子居家養老區和多層公寓養老區。

養老養生生活區規劃總平面圖

葡萄莊園安逸養老社區

柏樹溝鄰里互助養老社區------ 情景洋房養老區

夕陽紅公寓養老社區---- 多層公寓養老區

已建成區域改造

社區主題景觀區---- 銀杏大道

社區主題景觀區---- 楓葉苑

社區主題景觀區---- 松柏林

三個養老社區之間及與現狀已建的別墅區之間運用大面積的綠化作為分隔，形成社區之間的綠化景觀帶。在綠化景觀帶中布置小型社區農田，形成社區獨享的私屬農耕領地，滿足居民特別是老年住戶私屬認養的需求。

社區農田

服務配套

商業配套

教育配套

(二)農業公園區

區別于當前業已存在的農家樂、果林采摘、蔬菜種植等相對單一、傳統的休閑農業體驗形式，通過廣闊集約的農業土地和創新發展的設計理念以農業種植、農業科技為核心，融入風景園林的設計要素，打造集觀賞、體驗、度假、游憩、學習為一體的、規?；?、現代化的高端農業旅游綜合體。

農業公園區規劃總平面圖

(三)活力旅游度假區

位于用地西側，作為農業公園與高端度假區和養老社區的銜接與過度。在農業觀光與高端旅游度假合養老社區之間的開闊平坦區域，設置以面向中端大眾為主流的旅游度假項目。項目的設置具有鮮明的主題特色：溫泉主題和自駕主題。

活力旅游度假區規劃總平面圖

方案充分利用當地的地熱資源打造以溫泉為核心的活力旅游度假區。在此區域的核心部分設置具有養生功能的溫泉假日酒店。酒店結合中國北方溫泉泡湯和水上娛樂的特色設置豐富的室內、外湯池和水體活動設施，成為面向包頭、輻射周邊滿足主流階層吃、住、玩于一體的溫泉水療度假區。

部分項目意向效果圖

(四)時尚旅游度假區

位于用地西北區域、大青山腳下地勢變化較為豐富的地帶。根據不同的山勢地形，以滑雪、高爾夫練習場、MINI高爾夫球場、酒莊城堡和戶外拓展等高端的娛樂項目為核心，打造一片引領時尚、健康、優雅的戶外運動為目的的旅游集散地。

時尚旅游度假區規劃總平面圖

六、分期建設規劃

分期建設規劃圖

七、項目總結

本項目有效地利用了當地的自然資源和現狀條件，結合國家層面的政策環境與市場需求，打造了一個以養老養生、農業休閑、時尚運動等于一體的綜合性旅游地產項目。為目標客戶提供了豐富的服務產品，大大提升了項目地的價值，是北方地區一個十分典型的綜合型旅游地產開發項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。